近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了前所未有的調(diào)整周期。從2021年下半年開(kāi)始，部分城市房?jī)r(jià)進(jìn)入下行通道，2022年政策松綁未能扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)，2023年市場(chǎng)分化加劇。房?jī)r(jià)何時(shí)觸底成為全社會(huì)關(guān)注的核心議題。本文結(jié)合政策導(dǎo)向、市場(chǎng)供需、經(jīng)濟(jì)環(huán)境及專家觀點(diǎn)，試圖厘清這一復(fù)雜問(wèn)題的答案。

 

一、當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀：量?jī)r(jià)齊跌與區(qū)域分化

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年全國(guó)新建商品住宅價(jià)格同比下跌1.5%，二手住宅價(jià)格跌幅達(dá)3.2%，其中三四線城市普遍跌幅超過(guò)5%。土地市場(chǎng)同樣遇冷，2023年前三季度百?gòu)?qiáng)房企拿地金額同比下降23%，土地流拍率創(chuàng)下近十年新高。

區(qū)域分化特征顯著：

• 一線城市：北上廣深核心區(qū)房?jī)r(jià)保持堅(jiān)挺，但郊區(qū)項(xiàng)目普遍降價(jià)10%-15%
• 新一線城市：杭州、成都等人口流入城市出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回暖
• 三四線城市：庫(kù)存去化周期超過(guò)30個(gè)月，部分城市房?jī)r(jià)回歸2018年水平

二、政策工具箱持續(xù)發(fā)力：托底與轉(zhuǎn)型并行

為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)下行，2023年政策端打出組合拳：

1. 需求端刺激：超100城取消限購(gòu)，房貸利率降至歷史低位（首套4.0%，二套4.8%）
2. 供給側(cè)改革：推進(jìn)"三大工程"（保障房、城中村改造、"平急兩用"基建），年內(nèi)已批復(fù)專項(xiàng)借款超5000億元
3. 房企紓困：金融16條延期，建立房企融資白名單制度

不過(guò)，政策效果呈現(xiàn)邊際遞減。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，2023年樓市"金九銀十"期間，重點(diǎn)城市新房成交量同比仍下降12%，顯示市場(chǎng)信心修復(fù)尚需時(shí)日。

三、深層矛盾：供需關(guān)系的結(jié)構(gòu)性逆轉(zhuǎn)

需求側(cè)三大轉(zhuǎn)變：

• 城鎮(zhèn)化率突破65%后增速放緩，年均新增城鎮(zhèn)人口降至1200萬(wàn)
• 主力購(gòu)房群體（25-44歲人口）未來(lái)十年將減少1.1億
• "房住不炒"深入人心，投資性需求占比從40%降至15%

供給側(cè)歷史遺留問(wèn)題：

• 商品房年竣工面積（12億㎡）仍高于真實(shí)居住需求（約10億㎡）
• 重點(diǎn)城市二手房掛牌量同比激增35%，形成對(duì)新房的價(jià)格壓制

四、觸底時(shí)點(diǎn)預(yù)判：2024下半年或現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)？

綜合多方機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)，市場(chǎng)可能呈現(xiàn)"L型"筑底軌跡：

• 中指研究院：2024年Q2新房?jī)r(jià)格同比跌幅收窄至0.5%，Q4實(shí)現(xiàn)環(huán)比企穩(wěn)
• 社科院：核心城市2024上半年完成筑底，三四線城市調(diào)整延續(xù)至2025年
• 野村證券：需警惕房地產(chǎn)投資增速轉(zhuǎn)負(fù)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的拖累效應(yīng)

關(guān)鍵觀察指標(biāo)：

1. 70城房?jī)r(jià)指數(shù)連續(xù)3個(gè)月環(huán)比轉(zhuǎn)正
2. 土地市場(chǎng)溢價(jià)率回升至5%以上
3. 二手房月度成交套數(shù)突破20萬(wàn)大關(guān)

五、長(zhǎng)效機(jī)制下的行業(yè)重構(gòu)

即便觸底完成，中國(guó)房地產(chǎn)也難以重現(xiàn)高速增長(zhǎng)。未來(lái)將呈現(xiàn)三大趨勢(shì)：

1. 市場(chǎng)分化：20%城市聚集80%交易量，都市圈效應(yīng)強(qiáng)化
2. 產(chǎn)品迭代：改善型需求占比超60%，綠色、智能住宅成主流
3. 模式轉(zhuǎn)型：開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率穩(wěn)定在5%-8%，代建、運(yùn)營(yíng)服務(wù)占比提升

結(jié)語(yǔ)：在陣痛中尋找新平衡

中國(guó)房?jī)r(jià)的觸底不僅是市場(chǎng)周期問(wèn)題，更是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的縮影。隨著保障房體系完善、土地財(cái)政依賴度降低，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步從"支柱產(chǎn)業(yè)"轉(zhuǎn)向"民生行業(yè)"。對(duì)于購(gòu)房者而言，核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍具保值屬性，但普漲時(shí)代已成歷史。市場(chǎng)真正的底部，或?qū)⒊霈F(xiàn)在政策效力釋放、經(jīng)濟(jì)預(yù)期改善與供需關(guān)系再平衡的共振時(shí)刻。