近年來，中國房地產市場經歷了前所未有的調整周期。從2021年下半年開始，部分城市房價進入下行通道，2022年政策松綁未能扭轉頹勢，2023年市場分化加劇。房價何時觸底成為全社會關注的核心議題。本文結合政策導向、市場供需、經濟環境及專家觀點，試圖厘清這一復雜問題的答案。

 

一、當前市場現狀：量價齊跌與區域分化

國家統計局數據顯示，2023年全國新建商品住宅價格同比下跌1.5%，二手住宅價格跌幅達3.2%，其中三四線城市普遍跌幅超過5%。土地市場同樣遇冷，2023年前三季度百強房企拿地金額同比下降23%，土地流拍率創下近十年新高。

區域分化特征顯著：

• 一線城市：北上廣深核心區房價保持堅挺，但郊區項目普遍降價10%-15%
• 新一線城市：杭州、成都等人口流入城市出現結構性回暖
• 三四線城市：庫存去化周期超過30個月，部分城市房價回歸2018年水平

二、政策工具箱持續發力：托底與轉型并行

為應對市場下行，2023年政策端打出組合拳：

1. 需求端刺激：超100城取消限購，房貸利率降至歷史低位（首套4.0%，二套4.8%）
2. 供給側改革：推進"三大工程"（保障房、城中村改造、"平急兩用"基建），年內已批復專項借款超5000億元
3. 房企紓困：金融16條延期，建立房企融資白名單制度

不過，政策效果呈現邊際遞減。中原地產統計顯示，2023年樓市"金九銀十"期間，重點城市新房成交量同比仍下降12%，顯示市場信心修復尚需時日。

三、深層矛盾：供需關系的結構性逆轉

需求側三大轉變：

• 城鎮化率突破65%后增速放緩，年均新增城鎮人口降至1200萬
• 主力購房群體（25-44歲人口）未來十年將減少1.1億
• "房住不炒"深入人心，投資性需求占比從40%降至15%

供給側歷史遺留問題：

• 商品房年竣工面積（12億㎡）仍高于真實居住需求（約10億㎡）
• 重點城市二手房掛牌量同比激增35%，形成對新房的價格壓制

四、觸底時點預判：2024下半年或現轉機？

綜合多方機構觀點，市場可能呈現"L型"筑底軌跡：

• 中指研究院：2024年Q2新房價格同比跌幅收窄至0.5%，Q4實現環比企穩
• 社科院：核心城市2024上半年完成筑底，三四線城市調整延續至2025年
• 野村證券：需警惕房地產投資增速轉負對整體經濟的拖累效應

關鍵觀察指標：

1. 70城房價指數連續3個月環比轉正
2. 土地市場溢價率回升至5%以上
3. 二手房月度成交套數突破20萬大關

五、長效機制下的行業重構

即便觸底完成，中國房地產也難以重現高速增長。未來將呈現三大趨勢：

1. 市場分化：20%城市聚集80%交易量，都市圈效應強化
2. 產品迭代：改善型需求占比超60%，綠色、智能住宅成主流
3. 模式轉型：開發商利潤率穩定在5%-8%，代建、運營服務占比提升

結語：在陣痛中尋找新平衡

中國房價的觸底不僅是市場周期問題，更是經濟轉型的縮影。隨著保障房體系完善、土地財政依賴度降低，房地產市場將逐步從"支柱產業"轉向"民生行業"。對于購房者而言，核心城市優質資產仍具保值屬性，但普漲時代已成歷史。市場真正的底部，或將出現在政策效力釋放、經濟預期改善與供需關系再平衡的共振時刻。