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房地產政策調整，多地樓市現回暖跡象：展望 — 政策紅利能否持續激活市場信心？
在經濟發展的宏大版圖中，房地產市場始終占據著舉足輕重的地位，其動態變化牽一發而動全身，與國計民生緊密相連。近期，“房地產政策調整，多地樓市現回暖跡象” 這一話題熱度飆升，成為全社會關注的焦點，在各大媒體平臺引發廣泛討論。究竟是什么原因讓這一話題如此備受矚目？其背后又隱藏著怎樣的經濟邏輯和民生考量？接下來，讓我們深入探究。
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一、關注點：政策密集落地，市場分化加劇 一【政策與市場的微妙互動】
（一）政策工具箱“火力全開”
1、公積金優化：2025年以來，全國超20城調整公積金政策，如天津、哈爾濱、成都等地降低首付比例至20%，廈門取消異地購房戶籍限制，大連提高多子女家庭貸款額度。
2、購房補貼創新：杭州富陽區推出“5年高速通行補貼”，江蘇省對多子女家庭提供定向支持，重慶取消限售政策，釋放流動性。
3、土地市場回暖：一線城市土拍溢價率沖高至14%-20%，杭州、上海等地頻現“地王”，房企拿地信心結構性修復。
（二）市場表現：一二線“止跌回穩”，三四線仍承壓
1、一線城市二手房價格連續4個月回升，北京、上海房價環比漲幅達0.1%-0.7%，深圳新房成交量同比激增97.3%。
2、三四線城市庫存去化周期高達30.3個月，北海、丹東等城市房價跌幅仍超0.6%。
自去年以來，從中央到地方，一系列促進房地產市場止跌回穩的政策密集出臺，猶如一場及時雨，滋潤著略顯干涸的房地產市場。政策力度之大、范圍之廣，前所未有。“四個取消”（取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準）、“四個降低”（降低住房公積金貸款利率，降低住房貸款的首付比例，降低存量貸款利率，降低 “賣舊買新” 換購住房的稅費負擔）、“兩個增加”（通過貨幣化安置等方式，新增實施 100 萬套城中村改造和危舊房改造；年底前將 “白名單” 項目的信貸規模增加到 4 萬億元）等政策組合拳，從供需兩端同時發力，試圖重塑市場信心。
政策效果逐漸顯現，多地樓市呈現出回暖態勢。一線城市如北京、上海、廣州、深圳，市場止跌回穩跡象明顯。以深圳為例，11 月份預售新房成交 8734 套，同比增長 158.9%，二手房錄得 8770 套，同比增長 103.7%，創近 46 個月以來新高。市場回暖趨勢也從一線城市向更多城市蔓延，南京、成都等城市的商品住宅認購面積和成交套數環比均有顯著增長。價格方面，房價回穩跡象初步顯現，10 月份，70 個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環比上漲的城市比上月增加 4 個，二手住宅價格環比上漲的城市比上月增加 8 個，一線城市二手住宅價格環比由降轉漲。
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二、原因：政策與市場的博弈——適應市場變化的主動調整
（一）政策為何密集出臺？
1、“止跌回穩”成核心目標：2024年底中央經濟工作會議定調后，多地將“保交房、去庫存、城市更新”列為年度重點，專項債收儲存量土地、白名單房企融資支持等政策加速落地。
2、經濟穩增長壓力：房地產投資占GDP比重超10%，一線城市土地財政依賴度超40%，政策需兼顧短期托底與長期轉型。
（二）市場爭議：回暖是“真反彈”還是“政策脈沖”？
1、樂觀派：核心城市供需關系改善，如深圳、上海豪宅成交支撐房價，廣州二手房周成交環比漲43%，“小陽春”預期強化。
2、謹慎派：房企虧損面擴大（超七成上市房企預虧），三四線庫存高企，太原新房與二手房價格差超4000元/㎡，市場分化或加劇系統性風險。
房地產政策的調整，有著深刻的政策背景。經過長期高速擴張，我國房地產市場已進入新發展階段，市場供求關系發生了深刻變化。過去，房地產市場供不應求，房價持續上漲，投資投機性購房需求旺盛。而如今，隨著住房供應的增加，市場逐漸轉向供大于求的局面，尤其是在部分三四線城市，庫存高企問題較為突出。在這樣的背景下，過去的一些調控政策已不再適應市場發展的需要，政策調整勢在必行。
黨的二十屆三中全會提出，允許有關城市取消普通住宅和非普通住宅標準，完善房地產稅收制度。中央政治局會議也強調，要促進房地產市場止跌回穩，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。這一系列政策導向，為房地產市場的調整指明了方向。政策的調整旨在適應市場供求關系的變化，推動房地產市場從過去的粗放式發展向高質量、可持續發展轉變。
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三、政策：從“救市”到“重構”政策實施中的挑戰與機遇
（一）供給端改革：
1、存量土地收儲：北京、廣東發行專項債超400億元用于盤活閑置土地，推動城市更新項目加速。
2、房企優勝劣汰：行業集中度提升，千億房企數量從2021年44家降至2024年11家，保利、華潤等央企主導市場。
（二）需求端激活：
1、改善型需求崛起：120㎡以上大戶型成交占比提升，上海、南京等城市高凈值客群成為主力。
2、人口結構挑戰：老齡化加速、青年人口減少，政策需轉向“租購并舉”與保障房擴容，如太原保租房開工超6000套。
盡管政策調整取得了一定成效，但在實施過程中仍面臨一些挑戰。一方面，政策的落實需要各部門之間密切配合、協同推進，但在實際操作中，可能存在部門之間溝通不暢、執行不到位等問題。例如，部分地區在降低首付比例和貸款利率后，銀行的審批流程繁瑣，導致購房者無法及時享受到政策優惠。另一方面，市場信心的恢復需要時間，消費者的觀望情緒仍然存在。尤其是在一些三四線城市，由于庫存壓力較大，市場供大于求的局面短期內難以改變，購房者對房價仍有下跌預期，購房意愿不高。
然而，挑戰與機遇并存。政策的調整也為房地產市場帶來了新的發展機遇。對于房地產企業來說，市場的回暖意味著銷售機會的增加，企業應抓住機遇，優化產品結構，提高產品質量，滿足消費者對 “好房子” 的需求。同時，隨著政策對租賃住房的支持力度加大，發展租賃住房市場也成為房地產企業新的業務增長點。對于購房者來說，在政策利好的環境下，剛性和改善性住房需求得到更好的滿足。尤其是對于剛需購房者來說，購房門檻的降低，讓他們有了更多的選擇機會。