日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2025年1月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。其中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市較上月有所增加，一線城市新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比均繼續(xù)上漲。

“穩(wěn)樓市”常年被放在政府工作的重要位置，在地方兩會(huì)以及政府工作報(bào)告中，多次強(qiáng)調(diào)需有效防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。近年來(lái)，為呼應(yīng)中央政策，也為切實(shí)解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中的積留問(wèn)題，多地出臺(tái)解除限購(gòu)、限售、降首付、降利率等促回暖舉措。

從數(shù)據(jù)上來(lái)看，舉措略有成效。分析人士認(rèn)為，開(kāi)年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”跡象，市場(chǎng)信心處于穩(wěn)步修復(fù)階段，核心城市的優(yōu)質(zhì)板塊展現(xiàn)出韌性，今年樓市有望迎來(lái)良好開(kāi)端。

 

一線城市樓市轉(zhuǎn)暖預(yù)期增強(qiáng)

在新房市場(chǎng)，今年1月，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，連續(xù)第二個(gè)月實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。其中，北京下降0.4%，廣州持平，上海和深圳分別上漲0.6%和0.2%。

在二手房市場(chǎng)，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海和深圳分別上漲0.1%、0.4%和0.4%，廣州下降0.2%。

從城市上看，1月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市有24個(gè)，比上月增加1個(gè)。包括天津、太原、大連、上海、南京、杭州、寧波、福州、廈門、青島、鄭州、武漢、深圳、南寧、海口、重慶、成都、無(wú)錫、泉州、贛州、平頂山、惠州、三亞、遵義。

其中，南京、成都成為1月份新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲最多的城市，漲幅均達(dá)到0.7%；上海、寧波漲幅為0.6%。

 

二手住宅環(huán)比上漲城市有7個(gè)，比上月減少2個(gè)。包括，北京、天津、上海、南京、寧波、深圳、成都、無(wú)錫。其中，上海、深圳漲幅靠前。

 

“1月份為傳統(tǒng)樓市淡季，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量繼續(xù)增加，從此前的23個(gè)變?yōu)?4個(gè)，非常不容易。說(shuō)明市場(chǎng)預(yù)期在持續(xù)轉(zhuǎn)好，房?jī)r(jià)方面的上漲動(dòng)力在增強(qiáng)。反過(guò)來(lái)，房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量增加，又會(huì)進(jìn)一步引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度的小陽(yáng)春態(tài)勢(shì)出現(xiàn)。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

此外，1月份，二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降5.0%，降幅比上月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅同比下降7.6%，降幅比上月收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降6.0%和8.2%，降幅均比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。

多重因素疊加促進(jìn)房?jī)r(jià)上升

從數(shù)據(jù)的變化中不難看出，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍保持著上漲的態(tài)勢(shì)，盡管漲幅有所收窄，但市場(chǎng)的熱度依然存在。各城市之間房?jī)r(jià)的漲跌差異，也反映出不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)、政策環(huán)境以及市場(chǎng)預(yù)期等因素的多樣性。

首當(dāng)其沖的是資源優(yōu)勢(shì)。眾所周知，相比二、三線城市，一線城市的教育、醫(yī)療、經(jīng)濟(jì)等方面擁有更多資源優(yōu)勢(shì)，科技、醫(yī)藥等大熱行業(yè)也多集中于此，直接導(dǎo)致一線城市常年保持人口輸入狀態(tài)，租房與購(gòu)房需求同步拉升。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，過(guò)去十年間，一線城市的常住人口均呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，深圳的常住人口增長(zhǎng)率更是超過(guò)了30%，大量的人口流入必然導(dǎo)致對(duì)住房的需求大幅增加，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

其次，國(guó)家對(duì)一線城市的開(kāi)發(fā)令其閑置土地逐年減少，進(jìn)而導(dǎo)致供需的不平衡。以北京為例，隨著城市的不斷發(fā)展，可供開(kāi)發(fā)的土地資源日益減少，尤其是在核心區(qū)域，土地更是成了稀缺資源。

根據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)的數(shù)據(jù)，2024年的土地出讓面積相較于2014年減少了近 30%。土地供應(yīng)的減少直接導(dǎo)致新建商品住宅的供應(yīng)難以快速匹配需求。

政策更是房地產(chǎn)行業(yè)的“強(qiáng)心針”。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，各地政府出臺(tái)了一系列政策，這些政策在一定程度上推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

以2024年為例，央行多次下調(diào)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），5年期以上LPR從年初的4.65%降至年末的4.3%，這使得購(gòu)房者的房貸利率相應(yīng)降低。以一套總價(jià)500萬(wàn)元的房子為例，首付30%，貸款350萬(wàn)元，按照等額本息還款方式，貸款期限30年，利率下調(diào)前，每月還款額約為18790元；利率下調(diào)后，每月還款額約為17580元，每月還款額減少了1210元，大大降低了購(gòu)房者的還款壓力，刺激了購(gòu)房需求。

房地產(chǎn)板塊上漲

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步認(rèn)為，今年1月份全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)延續(xù)去年四季度止跌回穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)趨穩(wěn)的特征更加明顯。

這樣的變化，令二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)始躁動(dòng)。房地產(chǎn)板塊連續(xù)5日內(nèi)漲幅2.66%，95個(gè)感念股中44只實(shí)現(xiàn)了上漲。其中，大名城、粵宏遠(yuǎn)A、臥龍地產(chǎn)、萬(wàn)通發(fā)展、我愛(ài)我家、濱江集團(tuán)、新城控股等個(gè)股5日內(nèi)漲幅居前。