近期，北京、上海、深圳、廣州等一線城市房價(jià)再現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)的低迷景象愈發(fā)明顯。

盡管政府接連推出一系列利好政策，但房價(jià)跌勢(shì)依舊未能得到有效遏制，這背后究竟隱藏著哪些深層次原因呢？

01、房價(jià)下跌根源：脫離基本面與人口困境

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的問題，是過往房價(jià)漲幅過猛，嚴(yán)重偏離了市場(chǎng)基本面。這種非理性的上漲，帶來了一個(gè)極為嚴(yán)峻的后果——新生兒數(shù)量大幅銳減。

新生兒數(shù)量堪稱房地產(chǎn)行業(yè)的基石。從行業(yè)本質(zhì)來看，房地產(chǎn)行業(yè)主要依賴新房的建設(shè)與銷售來維持運(yùn)轉(zhuǎn)。

房企的生存之道在于不斷開發(fā)新樓盤，而非投身于二手房交易。

因?yàn)樾路康南仨氁揽咳丝诘某掷m(xù)增長。然而，當(dāng)新生兒數(shù)量急劇減少，對(duì)新房的需求必然隨之降低。

如此一來，大量房企的生存空間也將被嚴(yán)重?cái)D壓。

以實(shí)際數(shù)據(jù)為證，2017年新生兒數(shù)量約達(dá)1700萬，而到如今，這一數(shù)字已銳減至900萬左右。

與之對(duì)應(yīng)的是新房銷售面積的變化，2021年新房銷售面積高達(dá)18億平方米，如今卻不足10億平方米。

新生兒數(shù)量與新房銷售面積雙雙腰斬，這清晰地表明房地產(chǎn)行業(yè)深受人口問題的重創(chuàng)。可以毫不夸張地說，人口問題已成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的頭號(hào)難題。

再看房產(chǎn)中介的生存狀況，這些年買賣二手房的房產(chǎn)中介日子過得相當(dāng)滋潤，特別是那些處于頭部的中介機(jī)構(gòu)。

盡管當(dāng)下新房成交量大幅下滑，但新房傭金卻翻倍增長。

這就使得房產(chǎn)中介出售一套新房所獲得的傭金是過去的好幾倍，收入不降反升。與之形成鮮明對(duì)比的是，新房成交量的減少意味著房企規(guī)模必須大幅縮減，甚至不少房企面臨倒閉的困境。

02、房價(jià)與新生兒數(shù)量：相互影響的復(fù)雜關(guān)系

很多專家認(rèn)為房價(jià)上漲和新生兒減少之間并無關(guān)聯(lián)，但這種觀點(diǎn)只說對(duì)了一半。新生兒數(shù)量減少確實(shí)是由多種因素共同導(dǎo)致，不能單純歸咎于房價(jià)問題。

然而，不可忽視的是，房價(jià)的大幅上漲絕對(duì)是導(dǎo)致新生兒數(shù)量減少的主要原因之一。

在國內(nèi)，結(jié)婚買房已成為一種深入人心的社會(huì)觀念。

房價(jià)越高，年輕人購房的難度就越大。不妨設(shè)想一下，年輕人口袋里的錢就那么多，買100萬的房子和200萬的房子，所需付出的努力簡直天差地別。

如果房價(jià)保持穩(wěn)定，年輕人或許在25歲就能順利購房，進(jìn)而27歲結(jié)婚，生育時(shí)間也會(huì)相對(duì)提前。

但當(dāng)房價(jià)不斷攀升，年輕人為了攢夠購房資金，不得不延遲買房、結(jié)婚的時(shí)間。一般來說，男人和女人都有最佳的生育年齡，一旦超過35歲，生育能力會(huì)明顯下降。

如今醫(yī)院里，不孕不育科室以及試管嬰兒等相關(guān)業(yè)務(wù)如此火爆，很大程度上就是因?yàn)樵S多人因購房延遲導(dǎo)致生育年齡推遲，使得生育變得困難重重。

房價(jià)越高的地方，生活節(jié)奏往往越快。以上海、北京等一線城市和西安、成都等二線城市相比，一線城市的快節(jié)奏生活令人喘不過氣。

這是因?yàn)椋诟叻績r(jià)地區(qū)，打工者必須賺取更多的收入才能支付得起高昂的房價(jià)。

就拿北京、上海的600萬剛需房來說，首付15%即90萬，貸款510萬，分30年還清，每月房貸約22,000元，一年房貸支出高達(dá)264,000元。

按照銀行房貸占收入不超過50%的規(guī)定，購房者個(gè)人年收入至少要達(dá)到53萬以上。